CONOZCA LAS MEDIDAS TRANSITORIAS EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:
CONOZCA LAS MEDIDAS TRANSITORIAS EN MATERIA DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO:
Con base en la emergencia sanitaria declarada mediante Resolución No. 385 de 2020 (Ministerio de Salud y Protección Social) y especialmente el aislamiento preventivo obligatorio cuyo sustento normativo encuentra resorte en los Decretos 457 y 531 de 2020, el Gobierno Nacional ha expedido el Decreto No. 579 de 2020 por el cual se adoptan medidas transitorias en materia de propiedad horizontal y contratos de arrendamiento, en el marco del Estado de Emergencia Económica, Social y Ecológica así:
1. Suspensión de acciones de desalojo (Artículo 1):
a) Entre el periodo comprendido entre el 15 de abril y el 30 de junio de 2020, se suspende la posibilidad de efectuar a través de cualquier medio la restitución de inmuebles arrendados.
b) La medida de suspensión aplica para todo tipo de contratos de arrendamiento, sin importar como se haya pactado el periodo de pago (diario, semanal, mensual).
2. Reajuste del canon de arrendamiento (Artículo 2):
a) Se aplaza la materialización de los incrementos que tuvieran lugar desde el día 15 de abril hasta el 30 de junio 2020.
b) Cualquier tipo de incremento, legal, contractual o de acuerdo privado que hubiere de aplicarse dentro del plazo previsto, quedará sujeto al cumplimiento de lo dispuesto en el literal anterior.
c) Una vez vencido el plazo, el incremento se aplicará y aquellas sumas dejadas de pagar correspondientes al incremento, se pagarán por el arrendatario (Salvo pacto en contrario) de forma proporcional en los canones que hagan falta para terminar el periodo contractual.
3. Estipulaciones especiales respecto del pago de los canones de arrendamiento (Artículo 3):
a) El llamado del Gobierno va orientado al deber que tienen las partes de la realización de acuerdos privados sobre las condiciones especiales para el pago de los canones cuya causación haya tenido lugar desde el día 15 de abril hasta el 30 de junio 2020. Dicho acuerdo formará parte del contrato de arrendamiento por disposición legal.
b) En razón de la mora que eventualmente se hubiere causado durante el plazo previsto, el arrendador no podrá pactar ni cobrar penalidades, intereses moratorios, indemnizaciones, ni sanciones.
c) En caso tal de que las partes no llegaren a ningún acuerdo, la norma establece de forma supletiva, que conservando la prohibición contenida en el literal anterior, el arrendatario deberá pagar la totalidad de los canones de arrendamiento, y a su vez faculta al arrendador para el cobro de intereses corrientes (50% de la tasa de interés bancario corriente).
4. Prórroga de contratos (Artículo 4):
a) Aquellos contratos, cuyos inmuebles debían ser restituidos por haberse dado la terminación en debida forma desde la declaratoria de emergencia económica, social y ecológica (Decreto 417 del 17 de marzo de 2020), se entenderán renovados de forma distinta a la pactada en la ley y en el contrato, hasta el día 30 de junio de 2020, salvo pacto contrario.
b) Durante la prórroga sui generis consecuencia de la emergencia, la obligación de pagar el canon de arrendamiento continuará vigente a cargo del arrendatario.
c) Los acuerdos privados entre las partes tendrán la facultad de modificar lo dispuesto frente a este asunto, es decir que se podrá:
Ø Recibir el inmueble de forma anticipada, si el arrendatario previo acuerdo con el arrendador, tramita el permiso para efectuar el trasteo y desplazamiento (según potestad de la autoridad municipal).
Ø Efectuar condonaciones o financiaciones de los cánones de arrendamiento.
5. Inicio del contrato de arrendamiento (Artículo 5):
a) Los contratos de arrendamiento que se hubieren suscrito y cuya fecha de entrega del inmueble estuviere prevista para una fecha desde la declaratoria de emergencia económica, social y ecológica (Decreto 417 del 17 de marzo de 2020), quedarán suspendidos hasta el 30 de junio de 2020.
b) Lo anterior salvo que medie acuerdo entre las partes que modifique lo estipulado. Al vencimiento del plazo indicado en el literal anterior, se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento.
6. Aplicación extensiva (Artículo 6):
a) Las exenciones previstas y dispuestas con anterioridad, aplicarán para los contratos de arrendamiento con destinación a vivienda, extensivo a aquellos con destinación comercial y en aquellos casos cuando el arrendatario sea una persona jurídica sin ánimo de lucro inscrita en el registro del Ministerio del Interior (Iglesias, confesiones, denominaciones religiosas, sus confederaciones, asociaciones y asociaciones de ministros, entre otras), suspendiendo además la posibilidad de pactar intereses de mora, penalidades, indemnizaciones o sanciones.
b) En materia comercial se aplicará, siempre que el arrendatario sea una persona natural, micro, pequeña o mediana empresa conforme lo dispuesto en el Decreto 957 de 2019 (Artículo 2.2.1.13.2.2 del Decreto 1074 de 2015), así:
c) Se excluyen de las disposiciones contenidas en el presente Título, los contratos de arrendamiento suscritos por el administrador del Fondo para la Rehabilitación, Inversión Social y lucha contra el crimen organizado – FRISCO, los contratos de leasing habitacional y los contratos de arrendamiento financiero – leasing.
7. Fondo de imprevistos en la propiedad horizontal (Artículo 7):
a) Se faculta a los administradores para hacer erogaciones con cargo al fondo de imprevistos en aquellos casos en los que se hayan visto afectado su recaudo por la emergencia, requiriendo únicamente la autorización del Consejo de Administración y cumpliendo con las reuniones e informes dispuestos en el decreto.
b) Si en la copropiedad no existiere Consejo de Administración, la erogación con cargo al fondo de imprevistos no podrá superar el 50% del valor de los recursos existentes a la fecha, pues en caso contrario requerirá la autorización de la asamblea.
c) La utilización de este fondo, se hará preferentemente para el mantenimiento de los contratos laborales de la copropiedad, y para la ejecución continua de contratos de vigilancia, aseo y similares. En las propiedades horizontales de uso comercial o mixto, de forma secundaria se podrán utilizar estos fondos también para la contención y prevención de infección del COVID-19.
d) Desde el día 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020, las cuotas de administración podrán pagarse cualquier día dentro del mes calendario de su causación sin que haya lugar a recargo por concepto de intereses de mora, penalidades o sanciones.
8. Asambleas en propiedad horizontal (Artículo 8):
a) Las asambleas podrán realizarse:
Ø En forma virtual dando cumplimiento a la normatividad aplicable para el efecto.
Ø De manera presencial a más tardar dentro de mes siguiente a la finalización de la emergencia, o en su defecto se reunirá por derecho propio el día hábil siguiente al vencimiento de este plazo.
Ø Para efecto de las asambleas realizadas desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020 y hasta que finalice la emergencia, las administraciones de propiedad horizontal se abstendrán de imponer sanciones derivadas de la inasistencia.
9. Reajuste de las cuotas de administración (Artículo 9):
a) Desde el 15 de abril hasta el 30 de junio de 2020 se aplazará el reajuste de las cuotas, cuya aplicación hubiese tenido lugar.
b) Vencido el plazo previsto en el literal anterior, se realizará y aplicará el incremento anual previsto por la copropiedad.
Como consecuencia de lo anterior es prioritario:
1. Socializar el tema con los propietarios y arrendatarios, para clarificar aquellos aspectos que pudieron haberse ocasionado como consecuencia de la información equivocada que circuló por los distintos medios de comunicación, e igualmente socializar:
a) La necesidad de hacer acuerdos en un marco equitativo.
b) La posibilidad de objeciones a reportes.
c) Las medidas transitorias que hayan tomado en su empresa.
2. Gestionar la cartera de marzo, e inclusive la de los primeros 15 días de abril con normalidad, precisando que dichos periodos no se encuentran cubierto por las exenciones derivadas del decreto. Sin embargo en este punto, debemos precisar que las determinaciones de afianzadoras y aseguradoras deben ser tenidas en cuenta para la realización de los acuerdos que se requieran.